כאשר מחירי הדירות נוסקים במקומות לא סבירים, התושבים הפגיעים ביותר משלמים את המחיר

בלוגים

הפנים של Chiz's Heart Street בקינגסטון, ניו יורק (אווה דייטש עבור ALES)

על ידירייצ'ל סיגלו אנדרו ואן דאם 9 ביוני 2021 בשעה 11:52 בבוקר EDT על ידירייצ'ל סיגלו אנדרו ואן דאם 9 ביוני 2021 בשעה 11:52 בבוקר EDT

קינגסטון, ניו יורק - בתוך בית ויקטוריאני משובץ בצבע לבן מתפורר, 65 דיירי בתים קבוצתיים חייבים למצוא לפתע מקום מגורים חדש, תוצאה לא מכוונת של מדיניות הפדרל ריזרב שנועדה להציל כלכלה במשבר.

הבית הקבוצתי - מקלט לאנשים עם מחלות נפש, מוגבלויות ותלות בחומרים - נסגר לאחר שבעליו הסכימו למכור את הנכס באביב הקרוב. כעת, מרי צ'ישולם, שמנהלת את הבית, נאבקת להעביר את הפגיעים ביותר למקום. זה מאתגר במיוחד מכיוון שהאזור חווה באופן בלתי צפוי את הצמיחה השנייה הכי מהירה במחירי הדיור במדינה.

אני מקווה שאוכל להוציא את כולם, אמר צ'ישולם. אני יכול רק לקוות שמה שאני מנסה להציב עבור כולם יהיה בסדר עבורם.

הסיפור ממשיך מתחת לפרסומת

מאז החלה מגיפת הקורונה, שיעורי משכנתא נמוכים ושיעורי זיהום גבוהים הזינו תנופת דיור שהפכה לאחד המאפיינים הכי לא שווים של ההתאוששות הכלכלית. ההשלכות מתרחשות ברחבי הארץ, כאשר מחירי הדירות עולים ב-95% מהמדינה, אך הכאב הוא החריף ביותר בכיסים בלתי צפויים כמו קינגסטון, שם הפריחה התרחשה ללא אזהרה.

פרסומת

במקלט הזה ליד נהר ההדסון, מושתלים בעיר ניו יורק חוטפים את מעט הרישומים הזמינים, מה שמקשה עוד יותר את חיפוש הדיור עבור דיירי הבית הקבוצתי, שקשה היה להם למצוא עבודה ומקום מגורים גם בשוק נדל'ן רגיל. .

שני רחובות מהפדרל ריזרב, מאהל הולך וגדל של חסרי בית אוחז באדם החזק ביותר בכלכלה

הגבול בין תפקידו של הפד לבין המצב בעמק ההדסון מתפתל כמו רונדאוט קריק הסמוך. כדי למנוע שמשבר הקורונה יעורר שפל דורי, הפד הוריד את הריבית והזריק מאות מיליארדי דולרים לשווקים. ההתערבות המאסיבית הזו עבדה. אבל תוך כדי כך נראה שהוא ניפח את המחירים ועיוות את שוק הדיור. הבנקאים המרכזיים מדברים בפתיחות רבה יותר על דינמיקת הדיור המופרכת, עם ראש הפד פִּתגָם הוא צופה בזה מאוד.

עם זאת, יש שאלות חדשות לגבי האם תגובת המשבר של הפד - אפילו בעקיפין - החריפה את אי השוויון בדיור במקומות כמו קינגסטון. מנהיגי הפד אומרים שהם לא רואים את סוגי שיטות ההלוואות המסוכנות שפוצצו את בועת הדיור האחרונה והציתו משבר פיננסי עולמי. זה נובע בין היתר בגלל תפקידם בהפיכת המערכת הפיננסית לבטוחה יותר, בשכתוב חוקי הבנקאות שהקשו הרבה יותר על אנשים ללא עבודה, עושר או אשראי טוב לרכוש בתים, ומונעים ממי שאין להם משאבים ליהנות משיעורי משכנתא נמוכים שיא.

הכלים של הפד חזקים אך בוטים. הבנק המרכזי חייב לעזור לכלכלת המשק, בלי הרבה הזדמנויות לכוונון עדין. מנהיגי הפד אומרים שבזמן שהם עוקבים אחר שוק הדיור, הם לא מתכננים להעלות את הריבית עד שיראו התקדמות משמעותית בשוק העבודה.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

לפי דוח המשרות של יום שישי, זה נראה רחוק. בקצב הנוכחי שלו, שוק העבודה לא ישחזר את הפסדי המגיפה שלו עד קיץ 2022.

בצד אחד של תנופת הדיור, תיאבון עז לבתים חדשים מועיל למוכרים, לסוכני נדל'ן ולחלקים מהכלכלה המקומית. קונים מתנגשים במלחמות הצעות תחרותיות ביותר, שלעתים קרובות תלויות בהצעות במזומן, הרבה מעל המחיר המבוקש. אלפרד פיווי, סוכן נדל'ן מקומי, קרא לזה אי שפיות.

זה מזכיר לי שהייתי באולם קונצרטים ומישהו צועק 'אש', וכולם רצים ליציאות, ואין להם מושג למה, הוא אמר.

אולם בצד השני של ההתאוששות, עלות שכר הדירה סוחטת אנשים שעדיין נאבקים לשלם את החשבונות שלהם. הסנגורים חוששים מגנוץ בחסרי בית כמו פג תוקפם של הקפאת פינוי פדרלי ומדינה. תושבים ותיקים תוהים מה יעלה בגורל המתחם השקט הזה שעתיים מצפון לעיר ניו יורק, שם ערך הבתים הממוצע במחוז עלה ב-30 אחוז במהלך המגיפה, מ-238,917 דולר בפברואר 2020 ל-311,786 דולר באפריל 2021, לפי זילו.

ב-5 במאי, שופט פדרלי ביטל את מורטוריום הפינוי הלאומי של ה-CDC. מה זה אומר על שוכרים ומשכירים? כתב הפוסט קייל סוונסון מסביר. (Joy Yi/ALES)

ערכי הבתים במחוז אלסטר עלו מהר יותר מאשר בכל מקום אחר במדינה. בתקופה שבה כמעט כל אזורי מטרו שעוקבים אחריהם על ידי זילו מציגים עליות ערך ביתיות, אזור המטרו קינגסטון (מחוז אולסטר) מדורג במקום השני במדינה בגידול במחירי הבית במהלך המגיפה, מאחורי בויס, איידהו בלבד.

הזינוק מרשים במיוחד בהשוואה לצמיחת המחירים החלשה של קינגסטון בשנים שלפני המגיפה. בתשע השנים שקדמו למשבר, אזור המטרו בויס כבר זכה לצמיחת מחירי הבתים השלישית הכי מהירה במדינה - בעוד קינגסטון דורגה ליד התחתית באותה תקופה.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

הסתכל לכל כיוון מבית קבוצת קינגסטון, רחוב הלב של צ'יז, וקל לראות מדוע תנופת הדיור משכה את תשומת הלב של הפד.

בחודש מרץ, א בִּניָן הסמוך ברחוב פרונט נמכר ב-865,000 דולר, יותר מפי שלושה ממה שנמכר בסוף 2015, לפי זילו. א בַּיִת ברחוב אמרסון הסמוך נמכר באפריל תמורת 540,000 דולר, קרוב לכפול מהמחיר שנמכר ביולי האחרון.

דפוס זה חוזר על עצמו בכל השוק, ולדבריהם כלכלנים, מעלה את הערך של אפילו הנכסים יוצאי הדופן ביותר. זה כולל את בית קבוצתי בשטח של 17,000 רגל מרובע - שניתן לחלק, לשפץ ולמכור בשוק המגורים החם, אמרו כלכלני נדל'ן. הבעלים של בית הקבוצה סירבו לראיון, אבל המתווך שלהם אמר שתנופת הדיור לא הייתה הסיבה שהם מכרו. מומחים אומרים כי הפריחה העלתה משמעותית את ערך הנכס.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

לא ברור כמה זמן מחירי הדירות יזנקו לפני שהרוכשים יירתעו, או כמה אנשים יעקרו אם לא יוכלו לעמוד בשכר דירה. אבל כבר עכשיו, תנופת הדיור של עידן המגיפה חילקה בין מי שיכול להרשות לעצמו להישאר ובין מי שלא.

זה כאילו כל העולם שלך מתמוטט, אמר ג'יי ריפנברי, בן 47, שהתפכח כשעבר לגור בבית הקבוצה של צ'יז ולא יודע לאן יעבור הלאה. אתה חושב שאתה יודע מה קורה. אתה חושב שמצאת מקום בטוח. … אין כלום. הכל יקר. זה שערורייתי.

'כבר יש להם הצעה מקובלת'

עם הזמן, קינגסטון ומחוז אלסטר שמסביב הוסרו על ידי ההתרחבות הכלכלית של האזור - וסבלו מהשפל שלו.

הסיפור ממשיך מתחת לפרסומת

קינגסטון הייתה הבירה הראשונה של מדינת ניו יורק, ונתיבי המים ומסילות הברזל שמסביב עזרו להגביר את המסחר לאורך המאה ה-19. מפעל IBM שנפתח בשנות ה-50 תמך באלפי משרות. אבל הכלכלה המקומית קפצה אחרי החברה עזב את העיר כ-40 שנה לאחר מכן, מותיר מאחוריו קמפוס רחב ידיים של מבנים ריקים.

הבטן הרכה של פריחה כלכלית מתקרבת: מיליונים יפסידו

מחוז אלסטר נאבק להתאושש ממשבר הדיור שגרם למיתון הגדול. בשנת 2016, למשל, המחוז רשם חלק מהצמיחה האטית ביותר של ערך הבית במדינה עם ירידה באוכלוסייתה. אפילו בתחילת 2020, מחירי הבתים בקינגסטון וכמעט בכל עיר אחרת במחוז נשארו הרבה מתחת לשיאים שהם הגיעו אליהם במהלך שווקי הדיור החמים של 2006 ו-2007.

פרסומת

כעת, כמעט כל עיר באזור, מאלסטר (עלייה של 56.1 אחוז במהלך המגיפה) ועד וודסטוק (עלייה של 37.5 אחוז) ועד Saugerties (עלייה של 30.4 אחוזים) קבעה שיא חדש במחיר הבית.

הסיפור ממשיך מתחת לפרסומת

ריאן באסטן, סוכן נדל'ן מקומי שמשפחתו נמצאת באזור מאז 1690, מסוכסך לגבי מה שהתרחש. כשזה מגיע לעסקים, אנשים קנו יותר בתים מאי פעם. הבית של באסטן עצמו נמכר ב-35 אחוז יותר ממה שהיה לפני המגיפה.

באסטן מכר מגרש אחד תמורת 173,000 דולר בשנת 2020. הקונה החליט מאוחר יותר שזה יקר מדי לבנות עליו והחזיר אותו לרשימה מספר חודשים לאחר מכן. הוא נמכר ב-250,000 דולר תוך שעות ספורות.

מיתון הקורונה הוא הכי לא שווה בהיסטוריה של ארה'ב המודרנית

יחד עם זאת, באסטן יודע שאנשים רבים שגדלו במחוז לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים. הוא רוצה יותר דיור בר השגה באזור, במיוחד כדי לעודד צעירים להישאר.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

אני לא רוצה שזה יהפוך לווסטצ'סטר הבא, ואני לא חושב שזה יקרה, הוא אמר, בהתייחס למחוז העשיר ליד ניו יורק. אבל זה משתנה, מבחינת ערכי הנדל'ן. אני חושב שאנחנו בנקודת זינוק חדשה.

מדיסון סטרונג וארוסה, ג'וזף פרנטה, עבדו עם באסטן כדי לקנות את ביתם הראשון בשנה שעברה. סטרונג, בת 24, אמרה שהיא תרענן את זילו כל 15 דקות כדי לתפוס רישומים ברגע שהם פרסמו. אם היא ופרנטה אהבו את מה שהם ראו, הם היו מציעים מיד.

הייתי רואה בית עולה, והייתי שולח הודעה ל[באסטן] והוא יחזור אליי כעבור 30 דקות ויאמר 'כבר יש להם הצעה מקובלת', היא אמרה.

סטרונג אמרה שהיא ופרנטה הציעו הצעות על ארבעה או חמישה בתים. אבל הם לא יכלו להתחרות. לבסוף, בני הזוג מצאו בית עם שלושה חדרי שינה בסגנון קייפ קוד בהייד פארק, ניו יורק, הממוקם במחוז אחד מזרחית לאולסטר. מחיר הרישום היה 9,000, והזוג שילם 0,000. לאחר שהמוכר קיבל את ההצעה, הוא קיבל הצעה נוספת - הפעם בסך 260,000 דולר. למזלם של סטרונג ופראנטה, זה הגיע מאוחר מדי.

יש כמה סיבות לעלייה, אומרים מומחים. בתור התחלה, מעט בתים זמינים. בונים נאבקים לעמוד בקצב הביקוש.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

בחלק זה של עמק ההדסון, אנשים מיהרו לעזוב את העיר ניו יורק ולגור בבתים מרווחים יותר במהלך המגיפה. רבים מהשתלים הללו עובדים מהבית והחליטו להישאר. באסטן אמר שלקוחותיו מחפשים אזורים קרובים אך רחוקים - ניתנים להסעה למנהטן או לחנויות ולמסעדות של קינגסטון, אבל רחוק מספיק כדי ליהנות מבסיס בית שקט ונופי יותר.

כלכלנים עוקבים מקרוב אחר האם ההתנגשות הזו בין היצע בתים זעום וביקוש שיצא משליטה עלול לאיים הכלכלה הרחבה יותר. המחירים של עצים וסחורות אחרות המשמשות לבנייה ולשיפוץ בתים זינקו במהלך החודשים האחרונים, והזינו את העלייה במחירי הבתים ועוררו ויכוחים על אינפלציה.

המיתון הסתיים עבור העשירים, אבל מעמד הפועלים רחוק מלהתאושש

הנזק של משבר הדיור האחרון הפד שם לב במיוחד. אז אנשים קיבלו הלוואות מסוכנות שעזרו להם לקנות בתים שהם לא יכלו לעמוד בהם. כשהמשכנתאות הללו התקלקלו, בועת הדיור צצה והורידה איתה את המערכת הפיננסית.

פרסומת

הנזק בסופו של דבר דרבן כללי משכנתא חדשים לחיזוק תקני ההלוואות. אולם כללים אלה תורמים גם לאי-שוויון בדיור. אנשים ללא אשראי סולידי או עבודה מתקשים לקבל משכנתא. האמריקאים העשירים ביותר אינם נוטים לדאוג כל כך לגבי תקנות מחמירות, במיוחד אם הם יכולים לקנות בית במזומן.

מנהיגי הפד אומרים שהגיחה במחירי הדירות הפעם לא מאיימת על היציבות הפיננסית. והם לא ממהרים להאט את הכלכלה. הפד אומר שהוא לא יעלה את הריבית עד שתהיה התקדמות משמעותית בשוק העבודה, אפילו מול עליות מחירים זמניות.

אבל יש מבחן לקמוס נמוך יותר כאשר הפד מושך את התמיכות הכלכליות האחרות שלו. מדי חודש, הפד רוכש אג'ח של 120 מיליארד דולר, כולל 40 מיליארד דולר בניירות ערך מגובי משכנתאות סוכנויות. ככל שההתאוששות תימשך, הפד יצטרך להעריך מחדש אם סוג זה של תמיכה נחוצה.

אנחנו בהחלט נסתכל על זה כשאנחנו שוקלים את מדיניות רכישת הנכסים שלנו באופן כללי, אמר רנדל קווארלס של הפד, כשנשאל לאחרונה על ניירות הערך המגובים במשכנתאות. קבענו את המדיניות במהלך המשבר בשנה שעברה, כשהיה די מועיל.

דריל פיירוות'ר, הכלכלן הראשי של מתווך הנדל'ן רדפין, אמר שהאנשים שרוכשים בתים כעת יכולים להסתמך על עושר או אשראי טוב, מה שהופך אותם לבטוחים יותר אם שוק הדיור יאט.

אבל זה איזון עדין. אם הציפיות הבסיסיות של אנשים מהשוק מתעוותות והם יתחילו לקנות בתים כדי להתהפך במקום להשתמש, ייתכן שההשלכות אינן רחוקות מאחור.

אם נראה גידול מחירים של 18 אחוז במשך שנתיים, שלוש, ארבע שנים, אז אנשים פשוט יתחילו להיכנס למחשבה הזו שבה הם חושבים שזה נורמלי והם הולכים לקנות בית בציפייה להרוויח כל כך הרבה בהון העצמי לאחר שבבעלותו רק שנה אחת, וזו לא ציפייה ריאלית, אמר פיירוות'ר. אם זה יקרה, אז אנחנו בבעיה כשמדובר בבועה.

צ'רלי אתה נושך לי את האצבע

'אני אהיה שם בחוץ לחפש'

רוזה ושתי בנותיה מתקשות לישון בדירתם בקינגסטון. מקקים זוחלים דרך המצעים. הם לא יכולים להפעיל את מיזוג האוויר שלהם בלי לפוצץ את תיבת הנתיכים.

רוזה, בת 51, איבדה את עבודתה בתחילת המגיפה. ואז בקיץ שעבר, היא קיבלה עבודה חדשה בשטיפת כלים במסעדה תמורת 12.50 דולר לשעה. לעתים קרובות אין מספיק כסף כדי לכסות 1,050 דולר לחודש בשכר דירה. רוזה, שביקשה להזדהות רק בשמה הפרטי, אמרה שבעל הבית שלה לא יתקן ניקוז סתום או יטפל בהתפרצות החרקים, וימתח את התקציב שלה עוד יותר.

רוזה קיבלה עזרה מארגונים מקומיים כשפיגרה בחשבונות ב-2020. כעת היא חייבת שכר דירה באפריל ומאי. היא אמרה שהיא חוששת ממה שיקרה למשפחתה כאשר מורטורי הפינוי יבוטלו וחושבת שהאפשרות היחידה שלה היא לחזור למקסיקו, שם מתגוררת רוב משפחתה.

אם אני הולך לסבול כמו שאני סובל עכשיו, אני אסבול במדינה שלי, כי לפחות כל יום, יש לנו ירקות, אנחנו יכולים לאכול בלי לדאוג לשכירות, אמרה רוזה, בשיחה באמצעות מתורגמן.

'הקש האחרון': איך המגיפה דחפה את עובדי המסעדות מעבר לקצה

בְּ Hudson River Housing, ארגון מקומי ללא מטרות רווח, טינה קלקוטי מבצעת שיחות טלפון ללא הפסקה של שוכרים בשכר דירה ובעלים כרוכים בהכנסה. אנשים רבים מחפשים עזרה אין להם גישה לאינטרנט, אז כלכותי והצוות הקטן שלה מטפלים בניירת בשמם.

Hudson River Housing מנהלת תוכנית סיוע ספציפית להשכרה במגפה, תוך שימוש במימון של 1.1 מיליון דולר ממחוז Dutchess השכן של מחוז אלסטר ומהעיר פוקיפסי. במהלך חלון היישום של חודש אחד, 889 דיירים הגישו בקשה לעזרה, יחד עם 219 בעלי דירות.

אין כמעט מספיק כסף להסתובב, אמר כלכותי. אנשים שזוכים לעזרה יכולים לקבל רק עד שישה חודשים רצופים של שכירות - הרבה פחות ממה שאנשים רבים חייבים.

הקפאת פינוי כלל ארצית שהוטלה על ידי המרכז לבקרת מחלות ומניעתן הוארך עד 30 ביוני, למרות שהאתגרים המשפטיים ממשיכים לפלס את דרכם בבתי המשפט. ב מדינת ניו יורק, הפינוי נמצא בהפסקה עד סוף אוגוסט.

כלכותי אמרה שהיא בקושי יכולה לשקול מה יקרה כשההגבלות הללו יוסרו.

יהיו הרבה חסרי בית, היא אמרה.

אחר צהריים גשום במאי, הוגש ספגטי לארוחת צהריים בבית הקבוצה, רחוב הלב של צ'יז. מרי צ'ישולם אמרה שחדר האוכל הרגיש ריק מתמיד. מבין עשרות התושבים היא התאימה לבתים חדשים, חלקם הועברו לפנסיונים אחרים או מרכזי דיור מוגן.

נאן פוטר, המתווך של בעלי הנכסים הקודמים, אמר כי בית הקבוצה היה רחוק מלפרנס את עצמו. לדבריה, לאחר 17 שנים, הבעלים, קבוצת סטוקאד, הרגישו שהגיע הזמן שהם יתרחקו וימכרו. פוטר אמר שצ'ישולם אמרה לבעלים שהיא מוכנה גם לפרוש. Chisholm אמרה ל-ALES שהיא הודיעה לבעלים ב-2018 שהיא תפרוש בעוד שנה, אבל בסופו של דבר היא נשארה בתפקיד ואין לה תוכניות מיידיות לעזוב, במיוחד במהלך המגיפה.

פוטר אמר כי גורמים מקומיים וארגונים קיבלו הודעה על המכירה הממתינה כדי שהתושבים יוכלו למצוא בתים חדשים. הבעלים הקודמים סירבו לראיון אך אמרו בהצהרה שהם נוקטים בצעדים אקטיביים כדי לסייע לתושבים לעבור דירה.

פוטר אמר ששוק הדיור המקומי יוצא דופן. אבל היא אמרה שהפנסיון אינו נכס טיפוסי. היא ציינה שבשלב מסוים, מחיר המחירון הופחת. הצעה התקבלה במרץ, ומועד סגירה נקבע לתחילת הקיץ. כל התושבים יצטרכו לעבור דירה לפני שהנכס יעביר ידיים.

עם סיום ארוחת הצהריים, רוברט האטצ'ר, בן 77, ניווט את הקורקינט החשמלי שלו דרך חדר האוכל. יליד קינגסטון וותיק, האצ'ר אמר שהוא נמצא בבית הקבוצה לסירוגין במשך שבע שנים.

הוא אמר שהוא רוצה דירה משלו. אם הייתה דחיפה, הוא כנראה יוכל להישאר עם אחותו או לקבל עזרה בדיור מקבוצות ותיקים.

אני אסתכל שם בחוץ, אמר האצ'ר והניד בראשו, כמו כולם.

אינפלציה: מה שאתה צריך לדעת

האחרון: ככל שהאג'נדה של ביידן מתקדמת בקונגרס, הבית הלבן שוקל מתקפה חדשה על האינפלציה

עליית מחירי האנרגיה: דלק להפעלת המכונית שלך, לחמם את הבית או לבשל את האוכל שלך הכל יקר יותר ומניע את האינפלציה

מדיניות כלכלית: האינפלציה מתגלה כמגדירה את האתגר הכלכלי של נשיאות ביידן, ללא פתרון ברור בהישג יד

ניהול תקציב: טיפים לשלם פחות עבור סחורה כשהכל עולה יותר

שכר עובד: האינפלציה מחסלת את עליות השכר עבור עובדים רבים

חִידוֹן: הכל באמת עולה יותר?

תגובההערות