האם אתה צריך להחזיק מעמד לעסקה טובה יותר כאשר הדירה שלך מתפרקת?

בלוגים

שיגעון הפירוק הזה מתרחש בתדירות מסוימת בערים שונות שבהן בנייני דירות שאיבדו ערך נרכשים על ידי יזמים המחפשים נכסים להשכרה. (iStock)

על ידיאיליס גליק וסמואל ג'יי טמקין 3 בנובמבר 2021 בשעה 6:00 בבוקר EDT על ידיאיליס גליק וסמואל ג'יי טמקין 3 בנובמבר 2021 בשעה 6:00 בבוקר EDT

ש : התמזל מזלי להיות ציפור שלג. בבעלותנו דירה בג'קסונוויל, פלורידה. הדירה שלנו נמצאת בפיתוח שנרכש על ידי משקיע/מפתח בסוף שנות ה-80. היזם שיפר את היחידות הקיימות, הוסיף מספר מבנים חדשים, מכר חלק מהיחידות והשכיר את השאר. אנו חושבים שהמפתח עדיין שולט בקצת יותר מ-51 אחוז מהיחידות.

היזם מכר כעת את יחידותיו למשקיע חדש. נראה שהם ממומנים היטב ובעלי כיסים עמוקים. הם פנו אלי שוב ושוב עם הצעות לרכוש את היחידה שלנו. ההצעה האחרונה שלהם היא כנראה 10 עד 12 אחוז מעל מה שאני חושב שהוא תעריף השוק, בנוסף היא כוללת אפשרות להישאר ביחידה למשך שנה ללא שכר דירה והם יכסו את עלויות הסגירה.

בדרך כלל, זו תהיה הצעה נדיבה, אבל אנחנו לא רוצים למכור. אנחנו אוהבים את המקום, ועבורנו למצוא אחר פירושו לקיחת משכנתא, שבהתחשב בגילי, אנחנו לא רוצים לעשות זאת. אחד הבעלים האחרים ואני נמצאים בקשר רציף. עדיין לא פנו אליה, למיטב ידיעתה, ישירות מהמשקיעים החדשים - למרות שהיא קיבלה הצעות אחרות.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

אז, השאלה היא כזו: האם יש דרך שהמשקיעים החדשים יכולים לכפות את ההנפקה? האם הם יכולים ליצור מצב שבו נהיה מחויבים למכור? האם הם יכולים לומר, אנחנו שולטים באגודת בעלי הבית, ואנחנו מושכים את כל המקום ומתפתחים מחדש?

ל : זו שאלה מצוינת ולמרבה הצער, התשובה היא כן. היזם החדש יכול לאלץ בעלים קיימים למכור את היחידות שלהם. זה מכונה בדרך כלל ביטול המרת דירה, כלומר יחידות דירות מוחזרות ליחידות להשכרה וזה ההפך ממה שקורה בהמרת דירה, כאשר יחידות להשכרה נמכרות כדירות בודדות.

עניינים נוספים: נואש להיפטר מה-timeshare הזה? האמת העצובה היא שייתכן שיש לך מעט אפשרויות.

אבל, וזה אבל גדול, בעל רוב בפיתוח שלך חייב לחרוג ממספר סף מסוים של יחידות כדי לאלץ את הנושא הזה והמסמכים המנהליים חייבים לאפשר זאת גם כן.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

המסמכים המנהליים שלך עשויים לציין שרוב רגיל של בעלי היחידות יכול לכפות מכירה; עם זאת, זה לא סביר המקרה. רוב היזמים מציבים הוראת רוב-על במסמכים המנהלים של הבתים המשותפים הללו. לדוגמה, כדי לשנות מרכיבים מרכזיים במסמכי השלטון וכדי לאלץ מכירה של הפיתוח, ייתכן שתזדקק לשני שליש או אפילו שלושה רבעים מבעלי היחידות, או אחוז הבעלות השווה למספרים הללו, כדי להצביע בעד ההמרה. להצליח.

תינוק במסורת מקסיקנית עוגה

הוראות רוב-על אלו מקשות על מפתח פשוט להשיג רוב ולכפות את המכירה. במצבים מסוימים, חוקי הבתים המשותפים במדינה או תקנות מקומיות עשויים להטיל נטל גבוה עוד יותר למכור בניין. ראינו כמה עיריות מציבות רף של 85 אחוז לבעלים לאשר מכירה של פיתוח בתים משותפים.

בהתאם למספר מפתח זה, לבעל הרוב עשוי לקחת זמן מה להגיע לשם, וזו אחת הסיבות שהוא עשוי לפנות אליך, בעלים בודדים, עם הצעה עשירה לקנות את היחידה שלך. ברגע שהם מגיעים לסף הקסם, הם יכולים לכפות על ההצבעה לבטל את ההמרה של האגודה המשותפים ולאלץ את מכירת כל היחידות לקונה פוטנציאלי.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

שיגעון הפירוק הזה מתרחש בתדירות מסוימת בשיקגו, שם בנייני דירות שנכשלו (בנכשל, אנו מתכוונים לכך שהיחידות מאבדות מערך והבעלים לא מסוגלים למכור) נרכשים על ידי יזמים המחפשים נכסים להשכרה. יזמים מפרקים בניינים כאשר העלויות של רכישת יחידות דיור משותפים זולות יותר מאשר מציאת בנייני דירות חדשים לרכישה.

זה נשמע כאילו אתה מקבל הצעה מצוינת - ואם יש מספיק בעלים שנוטים לקחת את העסקה הזו, ייתכן שלמפתח החדש יהיו מספיק קולות כדי לכפות את המכירה. אמנם אתה אולי לא מעדיף למכור, אבל אתה עלול לסיים עם מעט ברירה. במקום זאת, כדאי לשקול לנהל משא ומתן על עסקה עשירה ככל האפשר ולצאת עם פרמיה בתנאים שלך מאשר בהמשך הקו שבו הפרמיה עשויה להיות פחות עשירה.

לאחר שאמר זאת, סם מצא בנוהג שלו שפירוק בתים משותפים בדרך כלל מספקים פרמיה טובה על מחיר השוק עבור יחידות הדירות. ואנחנו לא יודעים אם ההצעה של המפתח הזה טובה והאם אתה יכול להשיג יותר על ידי עמידה או משא ומתן על יותר כסף או תנאים טובים יותר.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

תעשה קצת חפירה. גלה למי עוד פנו למכור והוא שוקל את ההצעה. קרא את מסמכי הדירה שלך וראה איזה אחוז מבעלי הדירות חייבים להצביע כדי למכור. אם אתה קרוב למספר הזה, אולי תרצה להעריך מחדש את עמדתך, למכור את הנכס ולהתחיל לחפש בית נופש אחר לאהוב. המפתח הוא לנסות להשיג את התנאים הטובים ביותר שאתה יכול ברגע שתחליט למכור. זכרו, ההצעה שהם נותנים לכם כוללת שנה של שכירות חינם. במהלך הזמן הזה, יהיה לך מזומן בכיס ותוכל למצוא יחידה אחרת לקנייה ללא הלחץ של צורך למכור ולקנות בו-זמנית.

עניינים נוספים: מתכננים לעבור דירה? אתה עדיין עשוי להרוויח ממימון מחדש של הבית שלך.

לגבי קבלת משכנתא חדשה, בדוק את הכספים שלך ונסה להבין כמה מזומנים תקבל ממכירת הבית המשותף. לאחר שעשית את זה, גלה כמה יעלה לך לקנות יחידה חדשה ודומה במקום אחר. אם אתה מחליף מאחד לשני באותו טווח מחירים, היינו מניחים שתזדקק להלוואה בערך באותו סכום או פחות ממה שיש לך עכשיו. עם הפרמיה המוצעת (אל תשכח לנהל משא ומתן), אולי אתה יכול לשלם במזומן.

שוחח עם כמה מלווי משכנתאות מקומיים על מה יידרש כדי לקבל אישור להלוואה חדשה. אל תגיש בקשה עדיין (לכן, אל תמלא בקשה עם מספר הביטוח הלאומי שלך); פשוט גלה כמה מהמשכנתא אתה יכול להיות זכאי לה, ולאחר מכן ראה אילו נכסים זמינים בשכונות או בקהילות שמציעות את השירותים שאתה רוצה במחיר שאתה יכול להרשות לעצמך.

מה מכסה אחריות הבית
סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

המטרה היא לקבל תחושה של האפשרויות שלך, ומה הסיכוי שהיזם יוכל לקנות מספיק דירות כדי להשתלט על הנכס. כך, תוכל לתכנן את המהלך הבא שלך. תודה על שאלתך.

איליס גליק הוא המחבר של 100 שאלות שכל רוכש דירה בפעם הראשונה צריך לשאול (גרסא רביעית). היא גם המנכ'לית של Best Money Moves, אפליקציה שמעסיקים מספקים לעובדים כדי למדוד ולהפחית מתח פיננסי. סמואל ג'יי טמקין הוא עורך דין נדל'ן משיקגו. צור איתם קשר דרך האתר, BestMoneyMoves.com .

קרא עוד ב נדל'ן :

הבנת אסטרטגיית דחיית מס עבור נכסים להשקעה עם שותפים

כיצד לדחות מסים בעת מכירת נכס להשקעה

כאשר משתמשים בבורסה דומה כ- LLC, התכנון הוא המפתח

תגובההערות מאמר מתנות GiftOutline עוד סיפורים מובילים ביד אוצר
  • שינויי האקלים מזינים סכסוך זכויות מים שנבנה על למעלה ממאה שנים של הבטחות שהופרו

    חֲדָשׁוֹת

    22 בנובמבר 2021
  • איך לגלף תרנגול הודו12 בנובמבר 2021
  • 10 הספרים הטובים ביותר של 2021

    סקירה

    18 בנובמבר 2021
צפה בעוד 3 סיפורים ChevronDown טוען...