מדוע קונים מצפים מהמוכרים לתקן בעיות קלות (ועוד) בדוח בדק בית?

בלוגים

ככל שבדק הבית מפורט יותר, כך עולים יותר פריטים כבעיות פוטנציאליות. (iStock)

על ידיאיליס גליק וסמואל ג'יי טמקין 23 ביוני 2021 בשעה 6:00 בבוקר EDT על ידיאיליס גליק וסמואל ג'יי טמקין 23 ביוני 2021 בשעה 6:00 בבוקר EDT

ש: מדוע כל כך הרבה קונים, סוכנים ופקחים מתרשמים שבדיקות בית נועדו לפתח רשימות אגרוף של בעיות קטנות שהם מצפים מהמוכרים לתקן לפני הסגירה?

מה מייצג יולו

ההבנה שלי היא שלפי שפת חוזה הנדל'ן הסטנדרטית, בדיקות נועדו פשוט להבטיח יכולת מגורים, כלומר, שלמות המבנה והמערכות העיקריות כמו אינסטלציה, חשמל ובקרת אקלים.

האם למוכר יהיה מוצדק לשמור על הכסף הרציני אם קונה יחזור מחוזה על סמך בדיקה שלא גילתה בעיות כה גדולות אלא רק את הצורך לכאורה בתיקונים קלים שהמוכר לא היה מוכן לעשות במחיר המכירה שנקבע ?

הסיפור ממשיך מתחת לפרסומת

ל: שאלה טובה. לא פעם תהינו את אותו הדבר.

עוד כשסם התחיל את הקריירה שלו כעורך דין נדל'ן, נראה היה שהקונים היו מתמקדים בלהבטיח שדברים שנשברו בפועל יתוקנו על ידי מוכר. כעת נראה שקונים מבקשים מהמוכרים לא רק לתקן דברים שבורים אלא גם רוצים שהרבה פריטים (כמו מכשירי חשמל) יהיו חדשים.

עניינים נוספים: האם עורכי דין מקרקעין באמת חיוניים בסגירת מגורים?

לפני ארבעים שנה, בדיקות בית מקצועיות היו שונות ממה שהרוכשים חווים היום. אז, פקח בית הסתובב בבית עם רשימת בדיקה והבחין בדברים לא בסדר בנכס. בתום הבדיקה, פקח הבית היה מוסר את הדו'ח לקונה ושומר עותק ממנו. (כן, אז פקחים השתמשו בנייר פחמן לדוחות שלהם.)

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

הפקחים לא השתמשו במצלמות אינפרא אדום, מצלמות דיגיטליות, חיישני לחות, גלאי ראדון, גלאי צבע על בסיס עופרת או כל מכשיר בדיקה דומה אחר. הטכנולוגיות האלה לא היו קיימות. הפקחים פשוט השתמשו בעיניהם ובניסיון השנים שלהם כדי להעריך בעיות אפשריות.

בעוד שבודקי הבית עדיין משתמשים בעיניים ובניסיון של שנים, הם (ולקוחותיהם) גם נהנים מטכנולוגיה חדשה שתסייע להם בבדיקות הבית שלהם. כיום, רוב בודקי הבית אינם מספקים דוח בתום הבדיקה. במקום זאת, הם חוזרים למשרדיהם ומכינים דו'ח מלא בהערות, כישורים, תצפיות, תמונות ואפילו סרטונים. רבים מהדיווחים שסם רואה בתרגול שלו הם די מפורטים ומועילים לרוכשי הדירות.

אבל ככל שהבדיקה מפורטת יותר, כך עולים יותר פריטים כבעיות פוטנציאליות. דוח הבדיקה הטיפוסי עשוי לציין עשרות ליקויים. לאחר מכן הקונה צריך להחליט מה לעשות עם המידע הזה. חוזי נדל'ן מסוימים עשויים להגביל את סעיף בדק הבית לבעיות מכניות עיקריות ולהוציא באופן ספציפי פריטים קוסמטיים או אפילו שגרתיים מבדיקת הבית. ובכל זאת, רוכשי דירה מבקשים לעתים קרובות מהמוכר לתקן את כל הפריטים בדוח או לספק זיכוי במזומן עבור הליקויים בבית.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

אנחנו לא יודעים למה קונים מרגישים שיש להם זכות לבקש את כל הפריטים האלה. אולי כאשר רוכשי דירה מקבלים את דוח בדק הבית והם מבינים את כל הבעיות האפשריות או הממשיות שיש לנכס, הם מרגישים שהמוכר צריך לטפל בכל הנושאים הללו. ייתכן גם ששנים של צפייה בתכניות טלוויזיה על קניית נכסים ותיקון בתים נתנו לצופים פרספקטיבה לא מציאותית לגבי כמה מושלם או כמו חדש הנכס החדש שלהם צריך להיות.

כמו בהרבה דברים בתחום הנדל'ן, גם אנחנו חושבים שהנושאים האלה מונעים מהשוק. ככל ששוק הדיור התגבר, המוכרים נוטים פחות להסכים לתיקון פריטים הרשומים בדוח הבדיקה כאשר ישנם קונים רבים אחרים שמוכנים להיכנס ולרכוש את הבית במצב כפי שהוא.

בית נמכר תמורת מסים שלא שולמו. איך אני יכול להפוך לבעלים?

כמו כן, כאשר קונים יודעים שלמוכרים יש מספר הצעות, קונים רבים יגבילו את בקשתם רק לליקויים משמעותיים בבית, או יבטלו לחלוטין את המקרה של בדיקת הבית.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

למה קונים ומוכרים יכולים לצפות בהמשך? ובכן, כאשר קונים מחפשים מכונית משומשת, או פריט משומש בשוק מקוון, הם משלמים עבור הפריט במצב שבו הוא נמצא, לוקחים כרטיס או מבקשים מחיר מופחת בגלל המצב. בעסקאות נדל'ן למגורים, הרוכשים לרוב ינהלו משא ומתן על מחיר הבית ולאחר מכן יבדקו את הבית. תרחיש זה נותן לרוכשים הזדמנות להתקרר לאחר משא ומתן על מחירים, שמתרוקן רגשית, להסתכל שוב על הבית, ולאחר מכן להגיש בקשות של המוכר על סמך דוח הבדיקה.

התפיסה של סם היא שברגע שלקונים יש את דוח הבדיקה, הם מרגישים מוצדקים לבקש שיש לתקן או להחליף את כל הפריטים הרשומים. בנוסף, הוא ציין שלקונים לא אכפת אם הפריט בדוח מצויין כשבור או מעבר לחיים השימושיים שלו. הרוכשים פשוט רוצים לעבור דירה ולא צריכים להתעסק בבעיות הקשורות לבית. (זו גם הסיבה שהאחריות הביתית הקיימת הפכה לעסק הרבה יותר גדול בעשור או שניים האחרונים.)

רוכשי דירה ראשונה הם לרוב המתעקשים ביותר שפריטי דוחות בדיקה יתוקנו, אולי בגלל שדורש כל סנט אחרון עד שהם יוכלו לקנות בתים במחירים הגבוהים של היום. סם רואה קונים רבים בפעם השנייה והשלישית שמוכנים לשחרר את הדברים הקטנים ולהתמקד בפריטים בתמונה הגדולה. אבל עם השנים, הוא שם לב שרוכשים מנוסים יותר או מבוגרים יותר יבקשו מהמוכרים לתקן ולו את הפריטים הקטנים ביותר וירצו זיכוי על מכשירי חשמל ואביזרי ישנים שמציינים על ידי הפקחים שהם מעבר לחיים השימושיים שלהם.

סיפור הפרסומת ממשיך מתחת לפרסומת

זה אני משלם את כל הכסף הזה ומגיע לי גישה חדשה [מלא את החסר] שקשה לבלוע.

הדרך היחידה שהגישה הזו תשתנה היא כאשר המוכרים פשוט מסרבים לבצע כל אחד מהתיקון שהקונים מבקשים, לבטל את החוזים שלהם ולעבור לקונה הבא. הדחיפה הזו מתרחשת בשווקים החמים ביותר. אבל בסופו של יום, רוב השווקים לא כל כך חמים, ורוב המוכרים פשוט רוצים לסגור ומוכנים לנהל משא ומתן עוד קצת כדי לבצע את העסקה.

אנו מניחים שקונים יכולים לשלם עבור בדיקה לפני ניהול משא ומתן על המחיר, אבל רוב הקונים לא יהיו מוכנים לשאת בעלות של בדיקות מרובות. אז, הסטטוס קוו אומר שקונים, מוכרים, סוכנים ועורכי דין מקרקעין (במדינות שמשתמשות בהם) ימשיכו לנהל משא ומתן על פריטי בדיקה לעת עתה.

הסיפור ממשיך מתחת לפרסומת

באשר לשמירת הכסף הרציני, כל עוד הבדיקה נכנסת לתקופת המגירה, זכותו של הקונים להתרחק מהעסקה אם הם והמוכרים לא מצליחים להגיע לעסקה על פריטי בדיקה, תוך שהם לוקחים איתם את כספם הרציני. לאחר תום תקופת המגירה, ייתכן שהמוכר יוכל מבחינה טכנית לשמור על הכסף הרציני, בהתאם לשפה בחוזה.

פרסומת

כמחשבה אחרונה, אם יש בעיה אמיתית שהתגלתה בבדיקה שהמוכר מסרב לתקן (נגיד, סדק ביסוד) והקונים מתרחקים, על המוכרים כעת לחשוף את הנושא המהותי בטופס גילוי המוכר, מה שעשוי בסופו של דבר לשנות את האופן שבו הנכס נתפס ואת המחיר שמשולם בסופו של דבר.

איליס גליק הוא המחבר של 100 שאלות שכל רוכש דירה בפעם הראשונה צריך לשאול (מהדורה רביעית). היא גם המנכ'לית של Best Money Moves, אפליקציה שמעסיקים מספקים לעובדים כדי למדוד ולהפחית מתח פיננסי. סמואל ג'יי טמקין הוא עורך דין נדל'ן משיקגו. צור איתם קשר דרך האתר שלה, ThinkGlink.com .

קרא עוד ב נדל'ן :

האם עורכי דין מקרקעין באמת חיוניים בסגירת מגורים?

בית נמכר תמורת מסים שלא שולמו. איך אני יכול להפוך לבעלים?

איך למצוא בודק בית מוסמך

תגובההערות